Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentum stellt eine Besonderheit zu den eigentlichen Eigentumsverhältnissen am Grundstück dar. Die einzelnen Eigentümer von Wohneigentum sind die Eigentümergemeinschaft als Gesamtheit einer Wohnungseigentumsanlage nach den Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Begründet wird die Eigentumsgemeinschaft durch vertragliche Vereinbarungen in der sogenannten Teilungserklärung oder auch Gemeinschaftsordnung von Sondereigentum genannt nach § 3 WEG oder durch Teilung nach § 8 WEG. Die Wohnungseigentümer­gemeinschaft ist teilrechtsfähig, das bedeutet, sie kann in bestimmten Bereichen selbst klagen oder auch verklagt werden.

Wenn neue Wohnungseigentums-Projekte errichtet werden, entsteht zwar Wohnungseigentum durch Teilung neu, jedoch wird üblicherweise erst zu einem späteren Zeitpunkt die Eintragung der neuen Eigentümer im Grundbuch vorgenommen und erst dann entsteht in rechtlicher Hinsicht die Eigentümergemeinschaft. Daher hat die Rechtsprechung für diesen Zeitraum die sog. werdende Wohnungseigentümer­gemeinschaft geschaffen, damit auch bereits in diesem Stadium eine Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft gegeben ist.

Grundsätzlich ist die Wohnungseigentümer­gemeinschaft als unauflöslich anzusehen, jedoch kann sie einvernehmlich aufgehoben oder in eine Bruchteilsgemeinschaft umgewandelt werden. Bei Zerstörung des Gebäudes ganz oder auch teilweise kann die Eigentümergemeinschaft ebenfalls aufgelöst sein, wenn es keine Verpflichtung zum Wiederaufbau des Gebäudes gibt.

WEG-Verwaltung

Nach den gesetzlichen Bestimmungen obliegt die Verwaltung den Wohnungseigentümern und dem Verwalter. Es bedarf nicht immer zwingend der formalen Bestellung eines Verwalters durch Beschluss, vielmehr kann die Verwaltung in kleinen Wohnungseigentums­gemeinschaften (wenige Miteigentümer bzw. Wohnungen) von den Eigentümern durch unterschiedliche Aufgabenverteilung vorgenommen werden. In den meisten Gemeinschaften ist jedoch ein Verwalter bestellt, der die praktischen Verwaltungsarbeiten leistet.

Der bestellte Verwalter übernimmt sodann die mündlichen Rechtsgeschäfte für die Wohnungseigentümer­gemeinschaft. Dazu gehört unter anderem die Beauftragung, Anstellung und Beaufsichtigung von Dienstleistern oder Personal (z. B. Hausmeister und Reinigungskräften). Die Verwaltung des Sondereigentums obliegt üblicherweise dem jeweiligen Wohnungseigentümer.

Wohnungseigentümer­versammlung

Der Verwalter muss mindestens einmal im Jahr die Wohnungseigentümerversammlung nach § 24 WEG einberufen. Die Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Beschluss-, Willensbildungs- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümer­gemeinschaft. Die einzelnen Eigentümer haben Zahlungsverpflichtungen für die ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage. Diese ergeben sich aus den Beschlüssen über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung im Rahmen der Wohnungseigentumsversammlung.

Verwaltungsbeirat

Die Wohnungseigentümer können auch durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines sog. Verwaltungsbeirates beschließen. Dieser muss bei unterschiedlichen Angelegenheiten der Gemeinschaft angehört werden und unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.

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