Immobilienzwangs­versteigerung

Die Zwangsversteigerung hat sich in den letzten Jahren zu einer wichtigen Säule des Immobilienmarktes entwickelt. Jährlich werden in der Bundesrepublik Deutschland zehntausende Immobilien zwangsversteigert. Gerade in wirtschaftlichen Krisenzeiten steigt die Zahl der Zwangsversteigerungsverfahren an. Zunehmend nutzen auch private Interessenten diese Erwerbsmöglichkeit.

Bis das Amtsgericht eine Zwangsversteigerung anordnet, müssen verschiedene Verfahrensschritte durchlaufen werden, die den Eigentümer schützen und die Rechte der Gläubiger wahren sollen. Für den Erwerbsinteressenten sind die drei Phasen von Bedeutung, die sich an die Bekanntgabe der Zwangsversteigerung anschließen.

1. Phase – Informationsphase

Bis zum Versteigerungstermin kann sich der Interessent über das Objekt sowie das Verfahren informieren und sich vorbereiten. Hier kann sich der Interessent darüber informieren, was genau versteigert wird. Üblicherweise sind dies Grundstücke, ausnahmsweise können jedoch auch Erbbaurechte und Gebäudeeigentum sowie Wohnungseigentum Gegenstand der Versteigerung sein.

Weiter stellt sich die Frage, wo und durch wen werden Immobilien versteigert. Im Freistaat Sachsen werden Versteigerungen von den Amtsgerichten in Bautzen, Chemnitz, Dresden, Görlitz, Leipzig und Zwickau durchgeführt. Die Zuständigkeit richtet sich nach der Lage des Grundstücks.

Versteigerungen finden regelmäßig in einem Sitzungssaal im Amtsgericht statt. Besonders wichtig ist für den Interessenten das sogenannte Verkehrswertgutachten, das ein Sachverständiger im Auftrag des Gerichts erstellt hat.

2. Phase – Versteigerungstermin

In der 2. Phase, dem Versteigerungstermin, werden die Weichen für den Erwerb gestellt: in wenigen Minuten fallen Entscheidungen. Dieser Versteigerungstermin gliedert sich im Wesentlichen in drei Abschnitte: den Bekanntmachungsteil, die sogenannte Bieterstunde und die Verhandlung über den Zuschlag.

3. Phase – vom Zuschlag zum Verteilungstermin

Wer den Zuschlag erhalten hat, muss in der 3. Phase bis zum Verteilungstermin seinen in der Versteigerung übernommenen Pflichten nachkommen. Mit Verkündung dieses Zuschlags geht das Eigentum sofort auf den Ersteher über.

Sofern der bisherige Eigentümer das Objekt selbst bewohnt und nicht bereit ist, dem Erwerber auch den Besitz und damit die tatsächliche Sachherrschaft zu überlassen, er das Grundstück somit nicht freiwillig räumt, kann aus dem Zuschlagsbeschluss eine Räumungsvollstreckung durchgeführt werden. Der Zuschlagsbeschluss hat insofern die gleiche Wirkung wie ein Räumungsurteil.

Besonderheiten sind jedoch zu beachten, wenn das Objekt vermietet ist – der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt auch bei dem Erwerb durch eine Zwangsversteigerung. Der Ersteher übernimmt hier alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf Vermieterseite.

Frühestens nach dem Verteilungstermin und dem Vorliegen einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes wird der Ersteher als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.